Crowdfunding immobilier : les pièges à éviter pour bien investir

Un promoteur immobilier financé par le crowdfunding a été placé en redressement judiciaire. Certains investisseurs peuvent redouter des pertes. Voici quelques astuces pour ne pas y laisser des plumes.

Le 5 janvier dernier, le groupe Terlat, un promoteur immobilier basé en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, a été placé en redressement judiciaire. Quelque 500 particuliers lui avaient confié 1,7 million d’euros via deux plateformes de crowdfunding, Anaxago et Wiseed, pour financer six programmes immobiliers situés dans le sud de la France. Si le groupe Terlat espère bien sortir la tête de l’eau à l’issue de la période d’observation à venir et rembourser ses créanciers, les plateformes préparent cependant leurs investisseurs à des pertes potentielles. Quelques astuces pour éviter de perdre des plumes dans le crowdfunding immobilier.

• Intégrer le risque!

Les rendements du crowdfunding tournent aux alentours de 8% à 12%. Mais «à rendement élevé, risque élevé», rappelle régulièrement l’Autorité des marchés financiers (AMF) aux investisseurs. Dans le crowdfunding immobilier, ni les intérêts ni le capital ne sont en effet garantis, si bien qu’il est tout à fait possible de perdre jusqu’à la totalité des sommes investies. Très jeune, ce marché n’a pour l’instant pas encore connu de tel incident, mais d’autres impondérables sont susceptibles de rogner le rendement espéré: le chantier peut accumuler du retard, ou les logements ne pas se vendre aussi bien que prévu. Si vous investissez dans l’immobilier via une plateforme de crowdfunding, il faut bien avoir en tête qu’il ne s’agit pas d’un placement immobilier comme un autre.

• Se méfier des plateformes non agréées

Le rôle de la plateforme de crowdfunding qui servira d’intermédiaire à votre investissement est primordial car c’est à elle qu’il revient de choisir les programmes immobiliers que vous financerez. Bon emplacement, solidité du promoteur, assurance que le financement bancaire a été obtenu et le permis de construire accordé: ces critères sont essentiels pour éviter au maximum les retards de chantiers, les faillites ou les invendus.

Investir par l’intermédiaire d’une plateforme non régulée représente un risque pour l’investisseur. L’AMF recommande de vérifier que le site par l’intermédiaire duquel vous vous apprêtez à investir est bien recensé sur le registre des agents financiers ou sur celui des intermédiaires en assurance, banque et finance. «Si la personne ne figure sur aucune de ces listes, nous vous invitons à la plus grande prudence notamment pour ne pas être engagé au-delà de votre investissement», avertit l’AMF.

• Éviter certaines structures de financement

L’investissement ne doit se faire qu’au travers d’une société anonyme simplifiée (SAS), et surtout pas d’une société en nom collectif (SNC), d’une société civile comme une SCI ou d’une société en participation (SEP). Dans ces cas de figure, l’investisseur est en effet responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel, au-delà des sommes investies. «Très concrètement, les créanciers de la société pourront saisir les biens personnels de l’investisseur si elle ne parvient pas à payer ses dettes et obligations», explique l’autorité.

• Diversifier son épargne... et diversifier encore!

Le crowdfunding immobilier étant par essence un investissement risqué, il ne serait pas judicieux d’y placer toutes ses économies. Mieux vaut n’y consacrer qu’une petite partie, que vous êtes prêts à perdre. Quant aux projets immobiliers financés par le crowdfunding, mieux vaut là encore ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier, mais sélectionner et financer une multitude de projets qui vous permettront de réduire le risque de perdre tout ce que vous avez investi. «Si vous financez cent projets sur les conseils d’une plateforme, vous aurez nécessairement un ou plusieurs défauts mais il y a peu de chances pour qu’ils amputent votre capital», explique Nicolas Lesur, président de la fédération du financement participatif. Les plateformes acceptent des montants minimaux de faible ampleur (100€ par exemple chez Wiseed, 1000 euros chez Anaxago), qui permettent de mettre en œuvre cette stratégie.